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凤凰彩平台凤凰国际彩平台|楼市调控正酣之际,两大城市接连祭出执行多年的杀招,市场如何走
2019-12-26 14:41:09
[摘要] 楼市调控也逐步形成体系,从全方位调控到现在城市精准调控、因城施策。近日,关于珠三角城市房地产改革动作不断。广州楼市配图网上关于广州对下属三区调整限价政策,广州有关部门第一时间进行了回应。按常理说,在楼市调控深度时期,没有哪个城市敢冒天这个风险放松调控政策,为什么会是广州第一个吃螃蟹呢?在广州其他地方,珠三角地区或率先跟进。

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凤凰彩平台凤凰国际彩平台,本轮房地产调控经历3年之久,层层加码的楼市调控政策让大家不知道下一个政策何时到来?大家已经习惯于楼市哪里有问题,哪里就会出台新调控政策的惯性思维。楼市调控也逐步形成体系,从全方位调控到现在城市精准调控、因城施策。这波未平,一破又起,楼市总是精彩纷呈,这不,作为改革开放排头兵城市—珠三角城市群,又成了下一个房地产改革先头部队。

近日,关于珠三角城市房地产改革动作不断。预售制改革和限价政策调整,纷纷出现在各大媒体房产版头条。先是9月中旬,各大开发商收到广东房地产协会一则取消商品房预售征询意见函,接着是龙华金茂府楼盘成为深圳首个取消预售制项目,这两天又出现广州调整限价政策,按照官方说法,这次限价调整是为了优化商品房预售和网签价格机制。是的,这么一一系列动作,凡是关心中国楼市发展的人应该引起注意。而这所有一切都是有联系的,先来说说预售制度。

珠三角夜景

预售制度取消为何选择在珠三角城市?

很多人应该知道,内地的预售制度是由香港借鉴而来。首先引入城市就是深圳,后在全国各地推广开来,至今已经20年。商品房预售制,根本目的就是解决新建商品房资金不足问题。可以说,预售制度成为开发商重要融资渠道。根据有关资料,在多年的房地产发展过程中,在每年多达数万亿的开发资金中,开发商自筹资金仅占30%,其他高达70%的资金来源于融资。

但是,商品房预售制度也出现明显弊端,开发商卖房时虚假承诺,房屋交付时出现质量问题,有的楼盘因开发商资金链断裂跑路,购房者利益受到损害。可以说,预售制度多年来也饱受诟病,早在2010年,广西就尝试取消预售,实行现房销售,并将南宁作为试点城市。由于房地产快速发展需要,地方对影响到房地产开发建设进程的事情并不积极。那么,现在为什么选择在广东深圳呢?

深圳证件照

广东作为珠三角重要省份,在住房商品化改革过程中走在全国前列,预售制度运用较为成熟,利弊非常清楚。另外一个重要因素就是,这次楼市调控让开发商、购房者、市场等各方都已经适应了这个开发节奏。如何理解呢?随着限价政策的持续执行,开发商不甘心限制价格,开盘时间纷纷压后,很多楼盘事实上已经达到现房销售状态。从这个角度上讲,一些开发商已经能接受取消预售带来的负面影响。当然,如果不能接受,估计也预示着被淘汰。

另外,预售制度的前置环节—土拍。珠三角中山市在最近推出的所有地块全部要求现房销售,虽然有限售地块出现流拍,但这不能归咎于现售制度,这是目前全国土拍市场整体反映,因为在楼市火热期,现房销售对开发商根本就不是个事。

取消预售制影响深远

住建部:短期内商品房预售制度不会取消

早在今年5月份,深圳规划委就发布公告称,在全国率先探索预售制改革,作为试点城市,深圳实行现房销售应是全国推广前瞻,这次,全面取消商品房预售制度、实行现房销售应是大势所趋。对未来房地产市场必将带来深远影响,主要两方面:

一是开发商用杠杆翘起地球的模式终结,以前先用购房者的钱来盖房子,同时用杠杆资金进一步拿地扩展,房企销售业绩每年都能实现成倍增长。没有预售制作保,全用自己真金白银去搞项目开发,扩展速度会迅速下降。有钱才能干事的道理大家都懂;二是购房者可以看到现房,优劣大体都呈现在眼前,开发商要做不出好产品,必将被市场所淘汰,特别是在楼市调整期显得更为明显。

这次楼市限价政策调整为什么会选择在广州?

广州楼市配图

网上关于广州对下属三区调整限价政策,广州有关部门第一时间进行了回应。按照官方说法,就是对现有商品房预售和价格机制进行优化,仍旧会进行商品房价格指导,字里行间还是没用取消一说。这让大家联想漫天,是不是限价政策会有所放松?按常理说,在楼市调控深度时期,没有哪个城市敢冒天这个风险放松调控政策,为什么会是广州第一个吃螃蟹呢?笔者看来,不外乎两点:

一是广州作为四大一线城市之一,但也是唯一向省和中央交税的城市,财政压力相比其他三个城市可想而知,政策不放松,在当前全国土地流拍的现状下,可不是那么容易卖地。现在选择增城、从化、南沙三个楼市降温明显的县级市,无论房价上涨动力,还是政策舆论压力都比较小;二是双合同逐渐失去执行的土壤,在房市下行期,双合同是房闹的重要依据。为减少房闹,让售价回归到合同中,是现今应该做出的动作。现在取消限价,可以有效降低后续新增群诉现象发生。

一名房地产经纪人与讨论

限价取消或是一个尝试,其他城市会效仿吗?

限价政策出现松动,虽然是广州做的一个尝试,随着楼市降温。在广州其他地方,珠三角地区或率先跟进。对于全国其他城市来说,财政需求紧迫的城市是最有动力做这种事情。如果揭不开锅,又没有其他收入来源,如果真放开,又不对短期楼市形成冲击,想必到那时,也是水到渠成的事。



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